牛牛观察｜融创能够轻松吞下万达600亿资产吗？

融创，一个非典型的“购物狂”，一次次用买买买把自己送上了头条。

7月10日，万达商业、融创中国发布联合公告，称融创以总额631.7亿元接手万达集团13个万达文旅项目及76个酒店项目。

这不是融创第一次并购，在此之前，2017年1月份，融创高调150亿元支持乐视；26亿元入股链家；在2016年，融创则收购了莱蒙国际旗下物业，入股博鳌金湾，金科地产和嘉凯城青岛项目，同时入股融科智地。

之前的并购，入股资金范围在150亿元以内，这次大幅提高收购金额，达到600亿元，至此，融创在并购上花费的金额超过1300多亿元。

虽然孙宏斌对媒体表示，这次交易涉及资金完全来自融创自有资金，到2017年6月30日为止，公司账上有900多亿元现金。

但是，根据融创和万达发布的公告，融创和万达正式签约后，需要在90天内支付转让款项累计335.95亿元；还有295.75亿元的款项，则由万达借款给融创。这种被收购方给收购方钱去收购自己的案例，着实非常少见。

由此，则不得不引起我们的关注：要么孙宏斌所言乃媒体瞎报而已，要么孙宏斌在说胡诌。

1、钱从何来？

600亿元虽高，但却不意味着不划算，事实上，此次万达出售的全部都是优质资产，甚至有人认为这简直就是甩卖价，孙宏斌赚了不少。

但实际上，根据并购公告的第一条，万达以注册资本金的91%即295.75亿元，将13个文旅项目的91%股权转让给融创，并由融创承担项目的现有全部贷款。

看起来仿佛是万达吃了亏，但实际上，根据王健林自己的说法，万达商业出售是为了减少负债率，他是只赚不亏。有分析人士称，这次交易的实际代价超过千亿元，融创要付出的远远不止字面上的600多亿元。

那么依旧回到那个问题，钱从何来？

明眼人都知道，孙宏斌称账上有900多亿元现金，但是，目前融创的净负债率高达121%。融创的钱主要来自于银行和信托机构。

根据新京报的报道，融创房地产于2015年发行了一笔5年期60亿元的公司债务；而融创中国的年报表示，到2016年年底，融创一共取得银行授信820亿元，还有530亿元授信额度尚未使用。这意味着，银行承担了大部分的融创的资金压力。

另外，融创的信托和债券也是融资的渠道，2017年以来，融创先后成立了融创深圳债权投资信托、安泉109号融创申城信托等信托公司，合计规模达到30亿元；融创中国发行了225亿元低成本境内公司债及ABS（资产证券化）。

这样一分析，就能明白融创背后的银行和信托为融创的并购出了一份大力。

2、意欲何为？

如果说万达出售资产是为了偿还大部分银行贷款，降低商业负债率，实现转型而重返A股，那么融创又试图通过这次的收购来达到什么目的呢？

事实上，身为房地产公司，融创也在打着和万达相同的算盘，先升级，再转型。

在同策咨询研究部总监张宏伟看来，收购万达资产包不仅能够提高融创的土地储备，对于处于规模化的融创来说，可以进一步提高其业务水平，通过收购，利用万达的品牌，增强投资拿地能力、融资能力。

到2016年年底为止，融创中国布局城市达到44个，截至2017年3月25日，融创中国总土地储备达到7912万平方米，之后又通过收购大连润德乾城、重庆华城富丽和天津星耀等，继续斩获项目，增加土地储备。

根据分析，融创今年要想销售达到3000亿元规模，但通过积累的手段难以达到，而通过并购进行资源整合，可以更快赶超上万科、碧桂园等企业。

除了融创自己，此次收购对乐视也有积极的正面影响。

之前受乐视董事长贾跃亭资产冻结的影响，融创中国股价下跌，市值缩水；随后乐视进行了质押股权，贾跃亭辞去董事长，专注造车。就在公众目光都集中于贾跃亭时，融创中国增持乐视影业至21%的股份。

在融创和万达的联合公告中，第六条是双方同意在电影等多个领域全面战略合作。虽未明说，但基本上受益方是乐视影业无误，万达有院线、影城，乐视有电影，多方位的合作不仅可以实现共赢，还可帮助将泥潭中的乐视影业拉出来。

此外，作为乐视的大股东，在贾跃亭辞职后，孙宏斌极有可能成为乐视的董事长，通过这一手，也算是一举两得。

3、危机并存

孙宏斌此举，虽说对融创的长期发展以及乐视都有益处，但背后的风险依旧很大。

截至去年底，融创中国总负债2577.72亿元。借贷总额方面，融创中国从2015年的417.99亿，增加到2016年底的1128.44亿元。通过财报做比较，万科的负债率只有25.9%，华润则为23.8%。

另外，收购的万达文旅项目大多处于初期状态，后期依然需要大量的投入。所以融创的杠杆风险大幅上升，稍有不慎，资金链将会处在非常危险的境地；而作为地产商，融创的资金回收速度并不快。

还有一个值得关注的问题就是，这次的交易金额达到融创2016年底总资产2932亿元的21.5%，构成了重大资产交易，是否能过股东大会，也是孙宏斌需要慎重考虑的。

否则，一着不慎，升级转型另当别论，自己都可能陷入泥潭，难以抽身。

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