100亿元拿下富力物业，碧桂园服务的“野心”究竟在哪？

恒大的事情还在沸沸扬扬，碧桂园又搞了一个大新闻，也刷新了物管行业“最贵”的收购记录。

9月20日下午，港股碧桂园服务发布公告称，将以不超过100亿元人民币收购富力物业全资子公司富良环球，由此间接收购富良环球所持的各目标公司100%股权。这也是继年初收购蓝光嘉宝服务后，碧桂园服务在物管行业横向并购中的另一起重磅操作。

实际上，自2020年起，碧桂园服务在城市服务领域便屡次斥资并购，可背靠“宇宙第一房企”，碧桂园服务为什么还是如此“豪横”？此次收购富力物业后，又会给碧桂园服务带来哪些助益？

依靠“高周转”无往不利的碧桂园，为何一头扎入物管行业？

“高周转”是碧桂园无往不利的杀手锏。

拿地后4个月开盘，5个月现金流回正，6个月完成资金再周转……在房地产市场正当红的那些日子里，碧桂园凭借“高周转”的战略扩张迅猛，市值一度高达2000亿港元，并被冠以了“宇宙第一房企”的名号。

堪称极限的开发速度，虽然是碧桂园在起步阶段的不二法门，但也会遭受“高周转”的反噬。

2018年，由于 40 天内连续发生上海奉贤项目坍塌、杭州萧山项目裂痕、六安地王项目坍塌三起重大死伤事故，碧桂园深陷舆论漩涡，地产业务一度停滞。

不过当时适逢“稳房价”的调控，碧桂园也开始进行多元化发展。根据其最新半年报，碧桂园自称“已经建立了一个囊括智能建造、智慧餐饮、现代农业与新零售的多元化投资组合。”

就目前来看，碧桂园在上述领域的布局和规模都颇有可取之处，但这并不足以支撑起一个千亿市值的企业收入来源。

另外地产企业跨界布局，在拿地上也会有所便利，未免有“醉翁之地不在酒”之嫌。而且碧桂园海外地产项目进展上也不算特别顺利，在如今房地产行业变天的时代，碧桂园还是要先找到一条能够稳定增长的道路，因此存量与增量并行的物管行业便引起了它的注意。

2018年6月，碧桂园分拆了集团物业管理业务，并以介绍方式在港交所主板独立上市，当时市值约为250亿港元。按9月22日收盘价计算，碧桂园服务的市值在短短3年间蹿升至1541亿港元，与碧桂园的1603亿港元相差无几。

旗下物业公司市值有望赶超本体，这在“三道红线”的严格调控之下并不稀奇。

事实上各家房企都开始重视物业服务，分拆旗下物业公司上市，也有助于减轻资金压力，是一种改善企业杠杆的方法；而对于资本市场来说，则是看中了物业公司轻资产的经营模式、稳定的现金流，极高的抗风险能力。

认准了物管行业后，碧桂园服务今年以来频频出手，先是在年初49亿元收购了蓝光嘉宝服务，此次又是斥资100亿元收购富力物业，期间还有一些大大小小的收购案，就连恒大物业，碧桂园服务也曾有过一定接触，只不过是价钱没谈拢。

那么拿下富力物业，能够给碧桂园服务带来什么？

在管面积不及蓝光嘉宝，碧桂园服务为何选择“高位接盘”？

目前地产行业处于周期性下行，因此能够长期提供稳定资金的物业服务在业内被普遍看好。

而物管企业主要的营收来源就是由业主缴纳的物业管理费，影响其收入的核心指标就是物业在管面积和每平方米每月收取的物业费用，不过物业费显然不可能大幅涨价，因此对于碧桂园服务来说，扩大其在管面积才是其扩张的重点目标。

公开数据显示，碧桂园服务目前拥有4.29亿平方米在管面积（不包含蓝光嘉宝服务），这其中有70%是由碧桂园集团贡献。

这对于一再强调“要稳固行业龙头地位”的碧桂园服务来说，过于依靠关联方房企输血显然是不可取的，因此其需要通过进行品牌外拓或者并购的方式来拓展其在管面积。

不过对比蓝光嘉宝和此次富力物业的两次收购案，《松果财经》发现蓝光嘉宝在管面积两倍于富力物业，而且口碑和运营能力也要优于富力物业，碧桂园服务这一次算是“高位接盘”了。

据了解，截至去年底，蓝光嘉宝服务在管面积为1.3亿平方米，合约面积为2.14亿平方米；而富力物业管理的552个项目中，总在管面积仅为0.69亿平方米，其中住宅物业的在管建筑面积约为0.58亿平方米，商业物业的在管建筑面积约为0.11亿平方米。

而且蓝光嘉宝作为四川地区最大的物管企业，在口碑和运营能力上都较为良好，截止2020年底，蓝光嘉宝收入27.34亿，净利润20.12%。

而富力物业2020年收入25.97亿，净利润仅有不到10%，且有111个项目出现亏损，连续三年资产负债率超过100%。

那么富力物业是如何吸引了碧桂园服务大手笔收购呢？

从股权结构上看，富力物业并非是富力地产的子公司，只是由富力地产董事长李思廉、联席董事长兼总裁张力各持有46.48%股份。不过，富力物业此前的业务增长还是要得益于富力地产的支持，而富力地产的基本盘普遍在一二线城市。

因此，富力物业与蓝光嘉宝之间的巨大差价，其实与碧桂园服务缺乏优质底盘有关。

此前碧桂园服务由于过于依赖碧桂园集团的地产建设，导致其在管面积大多分布在三四线城市和乡镇之中，缺乏一二线城市优质盘。因此比起蓝光嘉宝的区域性优势，碧桂园服务显然要更加看中富力物业的一二线城市布局。

除此之外，在碧桂园服务眼中，富力物业是一家具备优秀物业管理和商业运营能力的企业，将其收购后碧桂园服务也能够进一步在城市更新项目综合管理服务上，发挥更加重要的影响力。

那么具体来看，在房地产行业下行周期，碧桂园服务斥资百亿拿下富力物业，对其日后发展是否有较大影响呢？

拿下富力物业以后，碧桂园服务的“野心”会就此止步吗？

实际上，斥资100亿拿下富力物业，对于碧桂园服务来说并不算十分困难。对照2021年半年度报告来看，其现金流还有着217亿之多。花掉100亿，也不会对碧桂园服务造成“伤筋动骨”的打击。

而据海豚投研统计，今年上半年物管公司平均在手现金为56亿元，远远不及碧桂园服务。因此在当前市场竞争中，碧桂园服务可以借此优势，通过并购的方式迅速切入重点城市，在深耕区域的基础上提高核心城市项目密度，弥补其区域布局短板。

除了充足的现金以外，作为目前物管行业的龙头企业，碧桂园服务还可以以较高的市盈率配股或发行可转债，从资本市场融资，再去收购较低市盈率的企业。在并购门槛提升的当下，这无疑是对碧桂园服务的利好。

只是从碧桂园服务的投资动作上来看却略显焦急：3月公告收购蓝光嘉宝，9月公告收购富力物业。如果在算是中间的谈判环节，其整体的规划上只会更早，间隔也要更短。

这可能与碧桂园服务在2020年业绩会上的承诺有关。碧桂园服务称，将在5年内做到千亿营收、18亿平方米合约面积。

据2021年半年度报告来看，其合约面积已经达到了12亿平方米，想来问题不大，但碧桂园服务的营收只有115.6亿元，因此通过收购则是达成这一目标的“捷径”。

跑马圈地的打法在一定程度上帮助碧桂园服务扩张，但除物管企业以外，碧桂园服务还在进行了城市服务等领域进行了横向拓展，虽然这为其带来了巨大的想象空间，但它的步子未免有些太大，走的也太快了些。在《松果财经》看来，可能碧桂园服务还需要稳下来，将收购来的资产进行充分消化。

物管行业服务的纵向延伸也可以成为碧桂园服务的努力方向之一。

随着物质生活水平的提高，人们对房屋的需求不在局限于户型、绿化等居住需求，而是在社区服务方面提出了更高的要求。物管行业也是顺势而为，纷纷在服务水平上加码，在这种情况下，碧桂园服务同样不能掉队。

虽然高品质的物业服务，看似为物管企业增加了成本，但从长远来看，企业能够通过日积月累来促进品牌成长，赢得至关重要的市场口碑和用户粘性，挖掘越来越多的潜在用户，从而实现业绩的长期增长。

除此之外，非住宅领域也是碧桂园服务值得重点探索的目标。

碧桂园在住宅领域积累了多年品牌优势后，如今已经将其辐射到商场、学校、公建等非住宅领域。据碧桂园服务2020年财报显示，2020年其新增合约面积中，非住宅占比已经超过了住宅，达到了50.2%。随着业态结构的多元化，碧桂园服务也可以推出深耕细分市场的品牌，来强化自己的领先优势。

结语：

在“房住不炒”的政策引导下，各地产企业纷纷走向了多元化，与地产关联度极高的物管行业自然成了抢手的香饽饽。在物管行业空间持续打开、整合开始加速的趋势下，对于碧桂园服务来说可以说是利好不断，只是随着大手笔的并购，其服务规模也在不断扩大，与日俱增的运营体系的挑战，可能是其接下来要去面对的最重要问题。

作者：斟酒

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