在过去两年的物业上市潮中，业界一直在猜测万科和龙湖旗下的物业板块何时分拆上市。在万科宣布拟分拆其物业板块万物云赴港上市的两个月后，龙湖终于宣布其物业部门正式启动上市程序，成为行业前十中最后一家分拆上市的物管企业。
1月7日，龙湖智创生活正式向香港联交所递交招股书，启动上市流程。
来源：龙湖智创生活招股书
作为头部之一的龙湖，此前对分拆上市一直保持着较为谨慎的态度，加之去年下半年，市场收紧物业板块的上市标准，只有优质的企业才能获得青睐。龙湖智创生活为何选择此时上市？
物管行业最后的“大鱼”入场
目前，在恒生指数的行业类别之下，物管板块已有超过50家上市公司。据悉，到2026年，物业管理服务总收入预计将达到人民币6,145亿元，2020年至2026年的复合年增长率为9.0%。
来源：龙湖智创生活招股书
过去几年，房企大规模分拆物业上市，期间碧桂园服务、融创服务等头部房企的物管板块纷纷成功上市。发展至今，统计显示，龙湖智创生活是2022年首家递交招股书的物管企业，也是行业最后两家尚未登陆资本市场的前十物管企业之一。
但过去一年，物业赛道经历了跌宕起伏的洗牌过程。伴随着蓝光嘉宝退市、富力物业放弃上市，以及阳光城物业与万科物业完成换股等几件标志性交易的完成，上市并非唯一路径，并购换股成为不少物业公司的重要选择。
在收并购的热潮之中，龙湖集团为了分拆“物业+商管”上市，也做了不少准备。先后收购了美好幸福物业、亿达服务、楷林商服、九龙仓集团旗下的内地物管资产等，增获3164万平方米的在管面积。
在调整优化方面，2021年1月龙湖将“塘鹅”租售装修服务品牌从智慧服务板块剥离出来，正式开启房屋租售、房屋装修C5、C6两大主航道，成为行业内首个明确成立租售及装修运营条线的企业。
与此同时，通过与安馨康养（康养服务）、狮城怡安（提供多业态服务）、两山公司（城市建设）等合作，拓展新领域、打开新市场。
由此，打包智慧服务和商业运营两个航道的核心业务，成功打造了一个轻资产旗舰平台——龙湖智创生活。
2022年开年，龙湖后来居上，抢先万科一步，不仅对外宣布分拆计划，且同步提交招股书，其“动作之快”虽令市场惊讶，但从整个准备周期来看，上市流程始终稳步推进。
一旦龙湖智创生活和万物云均成功登陆资本市场，以龙湖智创生活、碧桂园服务、万物云为代表的头部梯队将形成，预计未来将令全业态物业管理及商业运营服务市场的集中度不断提高。
营收来自物管+商管，在管面积不敌碧桂园、万物云、保利
据龙湖智创生活的招股书显示，截至2019年、2020年及2021年前9个月，龙湖智创生活营业收入分别为43.69亿元、64.68亿元、77.71亿元；净利润分别达到6.81亿元、9.31亿元、11.3亿元，营收和净利润双双增长，且增长的速度不断加快。
来源：龙湖智创生活招股书
营收主要来自“物管+商管”模式，招股书显示，物管对收入的贡献率从89%下降到77.4%，而商管对收入的贡献率从11%提升至22.6%，营业收入的结构还是有在不断优化。
而物管的毛利率为25.4%，商管的毛利率为35.3%，随着商业运营及物业管理服务对收入的贡献率的提升，也意味着会对公司整体毛利水平有所提高。
来源：龙湖智创生活招股书
从商业模式而言，龙湖的“物业+商管”的最佳可比是另一巨头华润万象生活的“住宅+商业”，截至2021年6月30日，华润万象生活的合约面积约为1.6亿平，在管面积为1.2亿平，营收约40.1亿元。
不过，从目前的在管面积来讲，根据克而瑞物管最新发布的榜单，截至2021年12月31日，中国物业服务企业在管规模排行榜中，碧桂园服务、万物云、保利物业位于前三，其对应的在管规模为8.24亿、7亿、5.1亿平方米，龙湖智创生活暂时位列第九。
截至2021年12月28日，其在管面积约2.5亿平方米，合约面积及战略合作面积约4.4亿平方米，其在管面积较前三而言还有一定空间。近几年，龙湖还不断拓展来自第三方的项目提高竞争力。
对比物业板块目前已上市企业，碧桂园服务对应PE为31倍；绿城服务PE为22倍；可比的华润万象生活PE则为52倍，资本市场能给龙湖智创生活多少估值还有待揭晓。
可预见的是，具有规模量级的公司越来越多。尊蓝信息科技公司的总经理李春振先生就表示：“这对于我们这个行业来说是一个非常好的现象，因为增量需求在不断提升，这其中存在着巨大机会。”
信息化机遇与下行挑战并存，发力点在哪？
克而瑞物管认为，经历2021年的变局，地产撑起物业发展的方式在2022年往后将会逐渐变缓。这是因为未来几年后的持续交付面积会有缩减，同时，资本市场投资人也已经更为专业理性，并购市场也是如此。
就物业管理而言，核心的指标依然是物管面积，存量的物管面积是现有盈利的保证，新增面积是业绩增长的保证。不论是在管面积和第三方拓展，仍旧是龙湖智创生活重点发力的可延伸边界？
房地产仍将是压舱石和支柱产业，其第二曲线其增长空间仍然巨大。同时，龙湖智创生活的外拓能力逐年增强，其对母公司的业绩依赖亦逐年降低。“打铁还需自身硬”，在此基础上，其多元和一体化的会员计划与科技能力则将是未来发力点的重要支撑。
来源：龙湖智创生活招股书
据招股书上显示，龙湖智创生活旨在通过科技的开发及应用，深化对客户的洞察，提高服务质量，创新业务模式并改善企业管理，从而更好地应对未来的行业及市场变化。
龙湖集团表示：“对科技的信念和长期的投入以及庞大的研发团队，也支持我们建立一套完整、系统化和行业领先的科技能力。”
龙湖集团设有内部指引，每年将其净利润约10%投资于科技。包括AI、AIoT及智能应用，为业务流程（例如投资决策、业务运营、住宅物业管理、商业物业运营和管理）以及员工和供应商赋能，由此进一步降低成本。
但增值服务和智慧社区，现在看来路程还很遥远。去年上半年，上市物业企业增值服务收入同比略有提升，但是占比仍然不足16%。
显然，增值服务的毛利率一定要高于传统物管服务的，但增值服务的成本开支较大，数字化技术比物业本身还强调规模效用，不过，对于行业头部来说，这条路已经是未来发展趋势，对于需求和尚未覆盖的地方仍然具有想象空间。
结语
可以明确的是，分拆上市对龙湖集团和它的投资者而言，都有可能会提振市场信心。据中信证券研究，预计龙湖智创生活将跻身一线空间服务运营公司之列，且公司流通股东将直接和间接受益分拆公司的成长。
不过在与头部企业的竞争势态中，龙湖智创生活要想做到真正的引领者，还需看其品牌基础之下，是否还有能力大量拓展第三方面积，发力构建生态体系和技术服务。
本文由港股研究社（ID：ganggushe）原创，转载、合作请联系微信：meiganggu123。
加载中,请稍侯......